به نقل از «فرارو»

زلزله ارزی در املاک حومه تهران

تاریخ انتشار: ۴ مرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۳۱۶۷۵۰

به دنبال ثبات و افت قیمت در بازارهای موازی بازار مسکن به‌خصوص بازار ارز، قیمت فروش آپارتمان در پایتخت در خرداد بین ۳ تا ۵‌درصد و در تیر ماه حول و حوش ۶‌درصد نسبت به ماه قبل، کاهش یافت. بررسی‌‌‌ها حاکی است این رویداد کاهشی که از بررسی مشخصات قیمتی فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران محاسبه و برآورد می‌شود و واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران نیز آن را تایید می‌‌‌کنند، به شکل محسوس‌‌‌تر و به صورت زلزله‌‌‌ ارزی در بازار مسکن حومه تهران در دو شهر جدید پرند و پردیس منعکس شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اثر خروج موقت ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز از بازار مسکن از جمله کاهش انتظارات تورمی ناشی از ثبات نرخ ارز در دو ماه اخیر، بیش از آنچه در تهران احساس شد، هم‌‌‌اکنون این دو شهر جدید را تحت‌تاثیر قرار داده است به گونه‌‌‌ای که کاهش قیمت در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان، در این دو شهر به مراتب بیش از تهران بوده است. ریسک‌‌‌های غیراقتصادی موثر بر نوسان قیمت در بازارهای دارایی(موضوع برجام و بیم‌‌‌ و امیدهای ناشی از عدم‌احیا یا احیای آن)، التهاب در بازارهای دارایی(دلار، سکه و...) و همچنین انتظارات تورمی ناشی از این دو محرک، ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز و اثرگذار بر بازار مسکن هستند که نیمه دوم سال گذشته منجر به رشد محسوس قیمت در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن تهران و سایر شهرها شدند. هم‌‌‌اکنون، اثر این ریسک‌‌‌ها -هر چند به طور موقت به دلیل توقف رشد قیمت در بازارهای دارایی و عدم‌پمپاژ اخبار ناامید‌‌‌کننده از دو ماه قبل- کمرنگ شده است. این موضوع خود را در شکل کاهش سطح قیمت فروش آپارتمان در تهران و حومه و سایر شهرها نشان داده است.

بررسی تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن این دو شهر جدید نشان می‌‌‌دهد متوسط قیمت مسکن در این دو شهر در تابستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته حول و حوش 10‌درصد کاهش داشته است. در تهران اما همچنان متوسط قیمت مسکن پایتخت در این بازه زمانی- تابستان امسال نسبت به میانه زمستان سال گذشته- 22‌درصد بیشتر است. این در حالی است که زمستان سال گذشته، به دلیل خروج قابل‌توجه بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی از تهران و ورود آنها به این دو شهر جدید، تورم مسکن حومه از تورم مسکن تهران سبقت گرفت.

با این حال، در مقطع زمانی حاضر که می‌توان از آن به عنوان مقطع پسرفت قیمت در بازار مسکن به علت ثبات نرخ ارز و کاهش بازدهی در سایر بازارهای دارایی یاد کرد، کاهش قیمت فروش مسکن در حومه نسبت به تهران بیشتر بوده است. به طوری که می‌توان شرایط فعلی تحولات قیمت در بازار مسکن حومه را به زلزله قیمتی در این شهرها تشبیه کرد.

برآورد قیمت آپارتمان‌‌‌های حومه

در شرایطی که داده‌‌‌ها و آمارهای رسمی مربوط به سطح قیمت و سایر تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران و دیگر شهرها در حبس به سر می‌‌‌برد و توقیف و عدم‌انتشار آن به بیش از نیم‌‌‌سال رسیده است اما «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نتایج تحقیقات میدانی، بررسی حجم انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار ملک، بنا بر وظیفه حرفه‌‌‌ای و رسانه‌‌‌ای خود جهت اطلاع‌‌‌رسانی درباره وضعیت بازارها اقدام به کشف تازه‌‌‌ترین سطح قیمت در تهران و حومه کرده است. بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از ابتدای زمستان سال قبل انتشار آمارهای ماهانه از وضعیت قیمت و حجم معاملات مسکن شهر تهران را متوقف کردند. روز دوشنبه، رئیس‌‌‌کل بانک مرکزی بعد از عدم‌انتشار 6ماهه آمارهای بخش مسکن، در نشستی اعلام کرد: گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل‌توجهی داشته و بررسی اطلاعات مناطق 22‌گانه تهران هم نشان می‌‌‌دهد قیمت مسکن در 15 منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقبا تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می‌گذارد. محمدرضا فرزین افزود: این امر در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است. این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازارهای طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازارها باشیم. با این حال، هیچ صحبتی از میانگین رسمی قیمت مسکن و حجم معاملات فروش آپارتمان در ماه‌‌‌های اخیر و زمان رفع حبس آمارهای این بخش نشده است. اما نتایج تحقیقات نشان می‌‌‌دهد در شرایطی که هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت مسکن در فایل فروش آپارتمان به ازای هر مترمربع در محله‌‌‌های مصرفی شهر تهران به طور میانگین در بازه 68 تا 74 میلیون تومانی قرار دارد و نسبت به میانه زمستان سال گذشته 22‌درصد بیشتر شده است(هر چند در دو ماه اخیر در هر ماه افت متوسط 5 درصدی را نسبت به ماه قبل تجربه کرده است)، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید پرند به 18 میلیون تومان و در پردیس به 27میلیون تومان رسیده است. این میزان برای شهر جدید پرند در زمستان گذشته در بازه 20 تا 23 میلیون تومانی و در شهر پردیس در بازه 30 تا 35 میلیون تومانی قرار داشت.

تحقیقات میدانی همچنین از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکن شخصی‌‌‌ساز(غیر مسکن مهر) در شهر جدید پرند به بازه 30 میلیون تومانی خبر می‌‌‌دهد. در شهر جدید پردیس نیز واحدهای شخصی‌‌‌ساز و غیرمسکن مهر به طور متوسط مترمربعی 50 میلیون تومان معامله می‌شود. کف میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکن مهر شخصی‌‌‌ساز در شهر جدید پردیس براساس مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن این شهر جدید و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات فروش مسکن، هم‌‌‌اکنون حول و حوش 40 میلیون تومان قرار دارد.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد متوسط قیمت واحدهای مسکن مهر در هر دو شهر جدید بیش از واحدهای شخصی‌‌‌ساز افت داشته است. فعالان بازار مسکن دلیل این موضوع را رشد نامتعارف و غیرواقعی سطح قیمت واحدهای مسکن مهر در زمستان سال گذشته به دنبال هجوم تقاضای سرمایه‌‌‌ای و خریدهای غیرمصرفی به بازار واحدهای مسکن مهر پرند وپردیس اعلام کردند.

هجوم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به بازار مسکن حومه در زمستان سال گذشته در حالی منجر به سبقت تورم مسکن پرند وپردیس از تورم مسکن تهران شد که هم‌‌‌اکنون نیز به دلیل از بین رفتن جاذبه‌‌‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری ملکی در این شهرها، کاهش قیمت مسکن در آنها محسوس‌‌‌تر و بیشتر از تهران بوده است.

در یک سال و نیم اخیر خریدهای سرمایه‌‌‌ای در حومه تهران به شکل نامتعارف افزایش یافت. در حالی که تحت‌تاثیر ثبات ارزی و توقف افزایش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی هر چند به شکل موقت، نوعی ایست قیمتی و معاملاتی در بازار مسکن پایتخت شکل گرفته است، این ایست و توقف در شهرهای حومه‌‌‌ای بیشتر بوده است.

چرا که نه تنها قدرت خرید در این شهرها نسبت به تهران حساس‌‌‌تر و ضعیف‌‌‌تر است بلکه خریداران سرمایه‌‌‌ای نیز این شهرها را فاقد جاذبه‌‌‌های ملاکی کوتاه‌‌‌مدت در مقطع زمانی فعلی می‌‌‌دانند.

در واقع توقف فعالیت‌‌‌ سرمایه‌گذاران ملکی که زمستان سال گذشته به دلیل رشد قابل‌توجه سطح قیمت مسکن در تهران از بودجه کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت برخوردار نبوده و به همین دلیل به شهرهای جدید ورود کردند، در پرند و پردیس، از یکسو منجر به افزایش محسوس عرضه فایل شده است و از سوی دیگر، کاهش سطح قیمت‌ها را دامن زده است. بنابراین نه تنها زلزله ارزی که افزایش قابل‌توجه عرضه فایل در برابر کاهش حجم خریدارها، منجر به کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها در شهرهای جدید حومه تهران شده است.

افزایش عرضه، افت تقاضا

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» واظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن دو شهر جدید پرند وپردیس در حالی نشان‌دهنده افزایش محسوس عرضه فایل در این دو شهر جدید است که در عین حال تقاضای خرید آپارتمان تا بیش از 50‌درصد در این دو شهر ریزش داشته است. اگر چه زمستان سال گذشته نیز که تقاضا در بازار مسکن این دو شهر جدید قابل‌توجه بود، وزن متقاضیان مصرفی نسبت به سرمایه‌گذاران ملکی کمتر بود و عمده خریدها از سوی سرمایه‌گذاران ملکی و نه خریداران مصرفی انجام می‌‌‌شد. هم‌‌‌اکنون اما تعداد خریداران سرمایه‌‌‌ای به میزان قابل‌توجه ریزش کرده است و بررسی‌‌‌ها از کاهش تا بیش از 50 درصدی در بازار معاملات خرید این آپارتمان‌‌‌ها حکایت دارد. بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی که زمستان سال قبل، ابتدای امسال یا در مقاطع زمانی مختلف اقدام به خرید آپارتمان در این شهرهای جدید کرده بودند هم‌‌‌اکنون در شکل فروشنده حتی حاضر به معاوضه وتهاتر آپارتمان خود با دارایی‌‌‌های دیگری غیر از پول نقد شده‌‌‌اند. در میان آگهی‌‌‌هایی که این روزها در بازار سنتی و آنلاین معاملات مسکن برای فروش آپارتمان در شهرهای جدید پرند وپردیس منتشر شده است می‌توان تغییر شکل بخشی از معاملات فروش آپارتمان از شیوه دریافت پول نقد به روش تهاتر با خودرو، طلا و حتی ارز را مشاهده کرد.

برخی از فروشنده‌‌‌ها در این آگهی‌‌‌ها اعلام کرده‌‌‌اند اگر خریدار پول نقد در اختیار ندارد حاضر به تهاتر آپارتمان خود با خودرو یا طلا و... هستند. نکته جالب مربوط به عدم‌تمایل آنها برای تهاتر آپارتمان با ملک مسکونی(زمین، آپارتمان و...) است. چرا که فعلا این سرمایه‌گذارها علائمی از چشم‌‌‌انداز افزایش قیمت مسکن در کوتاه‌‌‌مدت رصد نمی‌‌‌کنند و بیم آن دارند که قیمت باز هم کاهش یابد.

این موضوع نه تنها وابسته به احتمال ثبات ارزی و عدم‌انتشار اخبار منفی از مذاکرات سیاسی است که در عین حال ناشی از وضعیت قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان در شهرهای جدید نیز هست. فعالان بازار مسکن این شهرهای جدید به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هر چند قیمت مسکن در این شهرهای جدید به‌خصوص در دو ماه اخیر کاهش قابل‌توجهی داشته است اما به دلیل رشد قابل‌توجه ونزدیک به 100 درصدی قیمت در سال 1401 نسبت به سال قبل از آن(1400)، همچنان از توان بخش زیادی از خانوارها و خریداران مصرفی که با قصد سکونت در این واحدها به بازار مسکن شهرهای جدید ورود کرده‌‌‌اند، خارج است.

به این ترتیب، نگهداری آپارتمان برای سرمایه‌گذارانی که نگاه کوتاه‌مدت به بازار مسکن این شهرها دارند با ریسک بالا مواجه است.

رابطه قیمت تهران با حومه

بررسی‌‌‌ها ‌‌‌و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌‌‌های دریافت شده از سطح قیمت فروش آپارتمان در تهران، پرند و پردیس(داده‌‌‌های میدانی و غیررسمی) نشان می‌‌‌دهد شکاف قیمت مسکن تهران با حومه که تحت‌تاثیر سبقت تورمی حومه از تهران در زمستان سال گذشته افزایش یافته بود هم‌‌‌اکنون در مسیر ترمیم قرار گرفته است.

زمستان پارسال، نسبت قیمت مسکن شهر تهران به پردیس به طور متوسط به 9/ 1 برابر رسیده بود که هم‌‌‌اکنون این میزان 6/ 2 برابر است. نسبت متوسط قیمت مسکن در تهران به پرند هم که زمستان سال قبل به 9/ 2 برابر رسیده بود هم‌‌‌اکنون 8/ 3 برابر برآورد می‌شود. در ابتدای دوره جهش قیمت مسکن در سال 97 این نسبت بین تهران و پردیس عدد 2 و بین تهران و پرند عدد 4 بود. حرکت بازار مسکن حومه در مسیر بازتنظیم قیمت با بازار مسکن تهران به دنبال پسرفت تورم ملکی بازار املاک حومه در دو ماه اخیر، رقم خورده است.

منبع: فرارو

کلیدواژه: زلزله ارزی قیمت مسکن حومه تهران قیمت طلا و ارز قیمت موبایل عرضه شده به بازار مسکن سرمایه گذاران ملکی فعالان بازار مسکن فعالان بازار زمستان سال گذشته فروش آپارتمان بازارهای دارایی متوسط قیمت مسکن بازار مسکن حومه دو شهر جدید بازار مسکن مسکن شهر تهران بازار مسکن شهر دو ماه اخیر میلیون تومانی قیمت در بازار بازار مسکن زمستان سال شهر جدید پرند دو شهر دنیای اقتصاد میلیون تومان معاملات مسکن قیمت مسکن پرند و پردیس شهرهای جدید شهر جدید جدید پرند مسکن تهران حومه تهران تورم مسکن قابل توجه کاهش قیمت قیمت فروش مسکن مهر سطح قیمت سال قبل

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۳۱۶۷۵۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

جزئیات برنامه وزارت راه برای حمایت از مستاجران

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از ممنوعیت خرید و فروش نهضت ملی مسکن تا زمان نصب کنتور خبر داد و جزئیات برنامه وزارت راه برای حمایت از مستأجران را تشریح کرد. - اخبار اقتصادی -

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، ابوالفضل نوروزی با یادآوری این‌که لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با همکاری وزارت راه و کمیسیون عمران مجلس تدوین شده است، اظهار کرد: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل به قانون بخشی از مشکلات در بازار اجاره، زمین و مسکن رفع کرده و به تسهیل‌گری در بخش اجاره می‌پردازد.

وی توضیح داد: این لایحه بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان تاکید دارد.

وی ادامه داد: تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها و ارائه راهکارهایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها از دیگر مواردی است که در این لایحه به آن توجه جدی شده است. بر اساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد.

وی افزود: با تصویب و ابلاغ لایحه مذکور در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از 30 درصد باشد شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها به میزان 50 تا 100 درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال جدید با توجه به تورم و همچنین نظارت بر پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل بخش دیگری از این طرح به شمار می‌رود.

نوروزی تسهیل در فرآیند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را از دیگر ویژگی‌های این طرح عنوان کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف 6 ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض بخش دیگری از موارد مورد تاکید در این طرح است. همچنین برای کاهش التهابات مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل و انتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای وجود ندارد و ممنوع است و محاکم و ادارات پذیرفته شده نیست.

نوروزی ابراز امیدواری کرد تا با تصویب لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و ابلاغ آن، بخشی از موانع موجود در اجرا قانون جهش تولید مسکن و بازار مسکن و اجاره بها برطرف شود.

انتهای پیام/